RIBUNALE SANTA MARIA CAPUA VETERE, 24 febbraio 2012 – Scoppa Presidente – Grimaldi Estensore – (omissis) (avv. Bizzarro) c. (omissis) s.n.c., (omissis) (avv. Imondi, Gallicola).

Contratto in genere – Contratto preliminare – Esecuzione specifica dell’obbligo di concludere il contratto – Oggetto difforme – Domanda di eliminazione delle difformità o riduzione del prezzo – Ammissibilità

(Art. 2932 c.c.)

In materia di esecuzione specifica dell’obbligo di concludere un contratto, la condizione di identità della cosa oggetto del trasferimento con quella prevista nel preliminare non va intesa nel senso di una rigorosa corrispondenza, ma nel senso che deve essere rispettata l’esigenza che il bene da trasferire non sia oggettivamente diverso, per struttura e funzione, da quello considerato e promesso; pertanto, in presenza di difformità non sostanziali e non incidenti sull’effettiva utilizzabilità del bene ma soltanto sul relativo valore, il promissario acquirente non resta soggetto alla sola alternativa della risoluzione del contratto o dell’accettazione senza riserve della cosa viziata o difforme, ma può esperire l’azione di esecuzione specifica dell’obbligo di concludere il contratto definitivo a norma dell’art. 2932 c.c., chiedendo cumulativamente e contestualmente l’eliminazione delle accertate difformità o la riduzione del prezzo. (1)

 Contratto in genere – Contratto preliminare – Esecuzione specifica dell’obbligo di concludere il contratto – Quote di s.n.c. – Ammissibilità

(Art. 2932 c.c.)

Il preliminare di vendita di quote di società in nome collettivo è suscettibile di esecuzione in forma specifica. (2)

 Contratto in genere – Contratto preliminare – Esecuzione specifica dell’obbligo di concludere il contratto – Quote di s.n.c. – Trasferimento – Garanzia per vizi e difformità – Riduzione del prezzo – Ammissibilità

(Artt. 1490 e 1492 c.c.)

È ammissibile la domanda di riduzione del prezzo convenuto in un preliminare di vendita di quote sociali a seguito della diminuzione del valore delle quote stesse causata dal deprezzamento degli immobili di proprietà della società nei quali è esercitata in via principale l’attività sociale. (3)

(Omissis)

MOTIVI DELLA DECISIONE

1. Va premesso che la presente sentenza viene redatta, ai sensi dell’art. 16, co. 5, D.Lgs. n. 5/03.

Pertanto, segue la concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione.

2. L’attore ha convenuto in giudizio la (omissis)S.n.c. nonché i sigg. (omissis) affinché sia pronunziata sentenza che produca il trasferimento coattivo in suo favore della proprietà delle quote sociali e degli immobili della società, riducendo della metà il prezzo pattuito nel preliminare sottoscritto il 16.2.2000, attesa l’abusività di parte degli immobili, che rappresentano l’intero valore delle quote, subordinando l’effetto traslativo alla demolizione delle opere ritenute abusive; in via subordinata, ha chiesto dichiararsi la risoluzione del preliminare per colpa ed inadempimento dei convenuti, con condanna degli stessi alla restituzione di € 750.838,00, pari al prezzo già corrisposto, nonché al risarcimento dei danni subiti e con vittoria delle spese di lite.

I convenuti, ritualmente costituitisi, hanno contestato in fatto e diritto l’avversa domanda, chiedendone il rigetto, eccependo in via preliminare la nullità della domanda, in relazione all’indeterminatezza dell’editio actionis, nonché la prescrizione dell’azione e la nullità della scrittura privata del 16.2.2000, ai sensi del combinato disposto degli artt. 1350 c.c. e 40 L. 28 febbraio 1985 n. 47; nel merito, hanno dedotto che, in data 24.3.2006, 10.5.2006, 5.6.2006 e 24.11.2006, il sig. (omissis) aveva proposto atti di querela e denunzia presso la Procura di Latina, atteso che, con la scrittura privata di cui sopra, era stata trasferita immediatamente all’attore la detenzione, a titolo precario, del­l’im­mo­bile e che lo stesso, senza operare il dovuto trasferimento delle autorizzazioni amministrative, aveva gestito l’al­bergo, il ristorante ed il bar, in violazione delle leggi in materia e rendendosi responsabile di varie inadempienze amministrative e fiscali, oltre che di fatti penalmente rilevanti, non avendo provveduto alla regolarizzazione della posizione previdenziale del personale, non versando i contributi, non avendo adeguato l’impianto elettrico alle prescrizioni di legge né curato il rilascio del certificato di agibilità sanitaria, avendo altresì esposto la società ad azioni giudiziarie dei creditori, ed omettendo la manutenzione dell’immobile, riducendolo in completo stato di degrado: ciò premesso, hanno chiesto in via riconvenzionale, la risoluzione del preliminare per inadempimento del promissario acquirente o l’accertamento dell’invalidità dello stesso per illiceità dell’oggetto, con condanna dell’attore principale al rilascio del complesso alberghiero e al risarcimento dei danni.

3. In primo luogo, va respinta l’eccezione dei convenuti di nullità dell’azione, atteso che dalla mera lettura dell’atto di citazione è dato evincere con chiarezza gli elementi di fatto e di diritto posti a fondamento della domanda.

Del pari infondata è l’eccezione di prescrizione del­l’a­zione, atteso che l’atto di citazione è stato notificato il 14.10.2006, per cui appare abbondantemente rispettato il termine ordinario di prescrizione.

4. Ancora in via preliminare, va respinta l’eccezione di nullità del contratto preliminare sottoscritto il 16.2.2000, pro­posta in relazione al combinato disposto degli artt. 1350 c.c. e 40 L. 28 febbraio 1985 n. 47.

In realtà, è principio consolidato nella giurisprudenza della Suprema Corte quello per cui la nullità prevista dal­l’art. 40 della legge 28 febbraio 1985 n. 47 – secondo cui gli atti tra vivi aventi per oggetto diritti reali, esclusi quelli di costituzione, modificazione ed estinzione di diritti di garanzia o di servitù, relativi ad edifici o loro parti, sono nulli e non possono essere rogati se da essi non risultano, per dichiarazione dell’alienante, gli estremi della licenza o della concessione ad edificare o della concessione rilasciata in sanatoria ai sensi dell’articolo 31, ovvero se agli atti stessi non viene allegala la copia della relativa domanda – riguarda esclusivamente i contratti ad effetti traslativi, e non coinvolge il preliminare di vendita che abbia ad oggetto un immobile abusivo; e ciò non soltanto per un motivo di carattere letterale, in quanto la norma in questione attiene espressamente solo agli atti traslativi dei diritti reali sull’immobile, e non agli atti ad efficacia obbligatoria, ma anche per il rilievo che, successivamente al contratto preliminare, può intervenire la concessione in sanatoria degli abusi edilizi commessi o essere prodotta la dichiarazione prevista dalla stessa norma, ove si tratti di immobili costruiti anteriormente al 1° settembre 1967, con la conseguenza – in queste ipotesi – che rimane esclusa la sanzione di nullità per il successivo contratto definitivo di vendita (cfr. Cass. civ., sez. II. n. 25050/2007 [Nuova giur. civ. comm., 2008, I, 699]; n. 14489/2005 [Contratti, 2005, 1124]; n. 59/2002 [Giur. it., 2002, 1134]; n. 6018/1999 [Contratti, 1999, 901]; n. 1501/1999 [Contratti, 1999, 569]; n. 8335/1997 [Contratti, 1998, 20]).

Del resto, altrettanto pacifico è il principio per il quale la nullità prevista dagli artt. 17 e 40 L. 28 febbraio 1985, n. 47, per l’omessa dichiarazione degli estremi della concessione edilizia dell’immobile oggetto della compravendita, ovvero degli estremi della domanda di concessione in sanatoria, assolve la sua funzione di tutela dell’affidamento, sanzionando specificamente la sola violazione di un obbligo formale, imposto al venditore al fine di porre l’ac­qui­rente di un immobile in condizione di conoscere le con­dizioni del bene acquistato e di effettuare gli accertamenti sulla regolarità del bene, attraverso il confronto tra la sua consistenza reale e quella risultante dalla concessione edilizia, ovvero dalla domanda di concessione in sanatoria (cfr. Cass. civ., sez. II, n. 5422/2009; n. 26970/2005 [Contratti, 2006, 660]; n. 5898/2004 [Guida al diritto, 2004, 60]).

Pertanto, nel caso che ci occupa, va innanzitutto specificato che il contratto del 16.2.2000, è un preliminare di vendita di quote sociali, comprensive degli immobili di proprietà della società, più che propriamente un contratto preliminare di compravendita immobiliare; comunque, anche a volerlo qualificare in questi termini, la sanzione di nullità, alla luce dei consolidati principi suesposti, non sarebbe configurabile.

Infine, va comunque rimarcato che nel detto preliminare è fatto espresso riferimento alle concessioni edilizie e alle domande di concessione in sanatoria pendenti, che risultano allegate alla medesima scrittura, con ciò risultando altresì rispettato il requisito formale previsto dalla normativa richiamata.

5. Venendo all’esame del merito della domanda principale, la stessa è fondata e, pertanto, merita accoglimento nei limiti di cui in prosieguo.

Va premesso, in punto di fatto, che con scrittura privata del 16.2.2000, i sigg. (omissis) si sono obbligati a trasferire al sig. (omissis) la totalità delle quote di loro titolarità della società (omissis) S.n.c., pari complessivamente al 100% del capitale, da attuare sia mediante la stipula di un “solo atto di trasferimento delle quote medesime, sia per mezzo di due distinti atti pubblici di cui il primo riguardante la sola parte immobiliare e l’altro la sola parte gestionale” (cfr. contratto in atti).

Nella premessa, infatti, si dà atto che la società è proprietaria di immobili meglio specificati nel contratto medesimo.

Ebbene, parte attrice ha chiesto, con il presente giudizio, di trasferirgli coattivamente la proprietà delle quote della società nonché dei relativi immobili, subordinando l’effetto traslativo alla demolizione delle opere abusive e alla corresponsione del prezzo, da ridurre tenendo conto della diminuzione del valore delle quote per effetto della diminuzione del valore della proprietà immobiliare in esse compresa, a causa dei suddetti abusi.

A questo punto, va considerato in diritto che, in tema di esecuzione specifica dell’obbligo di concludere un contratto ai sensi dell’art. 2932 c.c., posto che la sostanziale identità del bene oggetto del trasferimento costituisce elemento indispensabile di collegamento tra contratto preliminare e contratto definitivo, la sentenza che tiene luogo del contratto definitivo non conclusa deve necessariamente riprodurre, nella forma del provvedimento giurisdizionale, il medesimo assetto di interessi assunto dalle parti quale contenuto del contratto preliminare, senza possibilità di introdurvi modifiche (cfr. Cass. civ., sez. II, n. 937 del 20/01/2010; n. 2824 del 25/02/2003 [Arch. civ., 2003, 1342]).

D’altra parte, però, è principio consolidato che in materia di esecuzione specifica dell’obbligo di concludere un contratto, la condizione di identità della cosa oggetto del trasferimento con quella prevista nel preliminare non va intesa nel senso di una rigorosa corrispondenza, ma nel senso che deve essere rispettata l’esigenza che il bene da trasferire non sia oggettivamente diverso, per struttura e funzione, da quello considerato e promesso; pertanto, in presenza di difformità non sostanziali e non incidenti sull’effettiva utilizzabilità del bene ma soltanto sul relativo valore, il promissario acquirente non resta soggetto alla sola alternativa della risoluzione del contratto o del­l’ac­cettazione senza riserve della cosa viziata o difforme, ma può esperire l’azione di esecuzione specifica dell’obbligo di concludere il contratto definitivo a norma dell’art. 2932 cod. civ., chiedendo cumulativamente e contestualmente l’eliminazione delle accertate difformità in forma specifica ovvero per equivalente, mediante la riduzione del prezzo (cfr. Cass. civ., sez. II, n. 1562 del 26/01/2010 [Notariato, 2010, 245]; n. 3383 del 15/02/2007 [Contratti, 2007, 669]; n. 16236 del 29/10/2003 [Notariato, 2004, 8]).

Nel caso che ci occupa, la parte venditrice nel contratto preliminare aveva indicato specificamente che l’immobile era stato costruito in virtù delle allegate concessioni edilizie ed, inoltre, che per lo stesso era stata presentata domanda di concessione in sanatoria, secondo la documentazione allegata al contratto medesimo.

L’espletata CTU, del tutto condivisibile perché adeguatamente motivata ed immune da vizi logici e giuridici, ha permesso, in primo luogo, di confermare che effettivamente all’epoca della stipula del preliminare, i promittenti venditori avevano già presentato, in data 29.3.1986, domanda di condono edilizio ai sensi della L. 28.2.1985 n. 47; solo con nota del 16.3.2000, però, il competente Comune di Sperlonga ha comunicato che alcune opere soltanto erano suscettibili di sanatoria, per cui in data 27.3.2001 ha rilasciato concessione edilizia in sanatoria in relazione alle opere condonabili, restando pertanto escluse e da demolire la sala ristorante sita al piano terra, derivante dalla chiusura del preesistente portico, una parte dell’alloggio indipendente del proprietario al piano primo e tutto il piano sottotetto, l’alloggio per il personale al piano primo, il terrazzo al piano primo lateralmente alle camere da demolire, il laboratorio pizzeria e forno.

Inoltre, già in data 11.5.1995 era stata respinta altra domanda di concessione in sanatoria relativa al laboratorio pizzeria e a 4 bungalow, che dunque andavano demoliti, situazione già nota all’epoca della stipula del preliminare del 16.2.2000.

Risulta, pertanto, confermata l’esistenza di opere abusive comprese nel complesso immobiliare di proprietà della società (omissis), ostative ad un eventuale autonomo trasferimento della relativa proprietà immobiliare.

È, infatti, pacifico che la sanzione della nullità prevista dagli artt. 17 e 40 della L. 28 febbraio 1985 n. 47, per gli atti di compravendita di immobili privi di concessione edilizia o di concessione in sanatoria, preclude l’accoglimento di una domanda di emissione di una sentenza costitutiva che tenga luogo del contratto non concluso ex art. 2932 c.c., nel caso in cui risulti che l’immobile per il quale era stato stipulato il preliminare di vendita sia affetto da irregolarità amministrative (rectius: da varianti essenziali) che lo rendono non commerciabile (cfr. Cass. civ., sez. II, n. 25050 del 30 novembre 2007 [Nuova giur. civ. comm., 2008, I, 699]); pertanto, l’assunto secondo il quale la normativa prevista dalla L. 28 febbraio 1985, n. 47 sulla commerciabilità dei fabbricati non riguarda i contratti preliminari, i quali dunque non sono affetti da nullità, ma solo i contratti con effetti traslativi, è corretto ma irrilevante allorquando sia formulata una domanda ex art. 2932 c.c., la quale tende, tramite la pronuncia di una sentenza costitutiva, a produrre gli stessi effetti del contratto non concluso, con conseguente applicazione della normativa sopra richiamata (cfr. Cass. cit.).

Siffatta circostanza, se per un verso preclude il formale accoglimento della domanda principale formulata dal (omissis) – laddove è richiesto il trasferimento diretto della proprietà degli immobili, separatamente da quello delle quote sociali – non impedisce, tuttavia, il trasferimento delle quote della società (omissis) (nella cui titolarità è destinata, pertanto, a rimanere il complesso immobiliare in parola), trattandosi di opzione esecutiva espressamente contemplata in contratto e formalmente sollecitata dal­l’ac­quirente nella presente sede giudiziale, per il caso in cui non avesse potuto trovare accoglimento la prima ipotesi traslativa.

Né può accogliersi la difesa dei convenuti laddove interpreta l’accordo di cui al preliminare come volontà di stipula in ogni caso di due distinti atti di trasferimento, uno avente ad oggetto le quote sociali e l’altro la proprietà immobiliare, atteso che invece il contratto prevede espressamente la doppia alternativa della stipula di un unico atto avente ad oggetto le quote, ovvero di due atti distinti, siffatte alternative essendo state ritenute dalle parti contrattualmente del tutto fungibili tra loro, con contestuale attribuzione del diritto di scelta all’acquirente.

All’impossibilità di tale ipotesi, pertanto, segue l’ac­co­glimento della domanda di trasferimento delle sole quote sociali, del tutto ammissibile atteso che con ciò, alla luce dei principi di cui sopra, non si attua alcuna modifica dell’assetto di interessi voluto dalle parti con il preliminare per cui è causa.

6. Va esaminata, a questo punto, la domanda di riduzione del prezzo, al cui pagamento va subordinato il trasferimento, che si pone come alternativa alla domanda di demolizione delle opere abusive, la quale comunque – atteso il rigetto della autonoma domanda di trasferimento degli immobili – non potrebbe trovare ingresso in questa sede.

Il CTU, con valutazione pienamente condivisibile, ha formulato due distinte ipotesi per individuare l’incidenza delle opere abusive sul valore delle quote societarie in cui sono comprese, atteso che non vi è chiara congruenza tra le prescrizioni imposte dall’ordinanza di demolizione e la rappresentazione grafica delle stesse, e dunque a seconda che si proceda non alla semplice demolizione, ma alla variazione della destinazione d’uso, che tenga conto dello status quo ante (ad es. con la trasformazione della sala ristorante abusiva nel preesistente portico), ovvero si intenda l’ordinanza in termini più restrittivi e, dunque, ipotizzando la completa demolizione delle opere abusive, indicate in rosso nel provvedimento amministrativo.

Il consulente, inoltre, per procedere alla valutazione degli immobili, comprensivi di varie costruzioni nonché di un esteso terreno, ha individuato in primo luogo il valore del terreno pertinenziale, il quale naturalmente non presenta alcun abuso edilizio; attraverso indagini di mercato e tenendo conto delle potenzialità di sviluppo, nei limiti degli strumenti urbanistici, è pervenuto ad un valore di €/mq 8, pari complessivamente al 5,82% dell’intero valore delle quote pattuito dalle parti in contratto, che è di € 1.952.207,00 (vecchie £ 3.780.000,000).

Per differenza, ha individuato – per differenza – il valore delle quote imputabili al complesso dei fabbricati, e ha valutato gli stessi applicando, poi, diversi coefficienti di correzione in relazione alle diverse destinazioni d’uso (albergo, ristorante, bungalow).

A riguardo, non condivisibili appaiono le censure articolate da parte attrice, atteso che l’individuazione dei diversi coefficienti, dalla semplice lettura della consulenza, non risulta effettuata dal CTU in modo arbitrario o completamente discrezionale, ma è invece ancorata a dati oggettivi e alle qualità intrinseche possedute dagli immobili, quali il piano, l’esposizione, la panoramiche, la fruibilità degli spazi esterni, la ricettività, l’epoca di costruzione (cfr. pp. 31-35 CTU in atti).

Inoltre, il consulente ha proceduto al calcolo delle superfici utili, in seguito alle demolizioni imposte dal comune, e della conseguente perdita di valore degli immobili, per le due diverse ipotesi considerate (cfr. prospetti 9 – 12), oltre a considerare un fattore di tipo qualitativo, inerente alle caratteristiche architettoniche del complesso alberghiero, e dunque all’aspetto dello stesso in seguito alle demolizioni medesime, infine, ma non da ultimo, ha considerato i costi di demolizione e di ripristino dei luoghi.

In tal modo, è conclusivamente pervenuto ad una riduzione percentuale del valore delle quote, a seconda delle due ipotesi di cui sopra, ossia che si proceda al ripristino dello stato dei luoghi ovvero alla demolizione tout court, oscillante dal 22% al 39%, pari rispettivamente ad € 434.440,24 ovvero € 767.517,30.

Questo Collegio, pertanto, ritiene di dover ridurre il prezzo del trasferimento delle quote in misura pari alla media del deprezzamento individuato dal CTU, dunque di €600.978,77, per cui il prezzo di vendita va fissato in complessivi € 1.351.228,23.

7. Va respinta, invece, la domanda riconvenzionale di risoluzione del preliminare per colpa del promissario acquirente, per le lamentate inadempienze amministrative e fiscali poste in essere in relazione alla dedotta concessa gestione immediata, a titolo precario, della struttura alberghiera.

Invero, dal preliminare non è dato evincere in alcun modo che lo stesso comportasse il trasferimento del possesso o comunque della gestione immediata della struttura, per cui nessun inadempimento alle obbligazioni assunte dal promissario acquirente è dato riscontrare nel caso che ci occupa.

Pertanto, le dedotte inadempienze, anche se provate, non potrebbero giustificare l’accoglimento della proposta risoluzione, in quanto non sarebbero in alcun modo correlate al regolamento contrattuale di cui si controverte.

Ne può individuarsi un inadempimento dell’obbligo di pagamento del prezzo, secondo le scadenze di cui al preliminare medesimo.

I convenuti hanno contestato come il sig. (omissis) avesse versato il prezzo di vecchie £ 1.318.000,000, anziché quello dallo stesso indicato ed effettivamente dovuto di £ 1.473.827,172; in realtà, con memoria di replica ex art. 6 D.Lgs. n. 5/03, l’attore ha chiarito che per mero errore aveva indicato in citazione tale ultimo importo, mentre quello effettivamente corrisposto, a mezzo di assegni circolari, bancari ed effetti cambiari, era di £ 1.453.825,172, producendo copia della documentazione comprovante il pagamento.

Tale importo è stato confermato dal sig. (omissis) in sede di interrogatorio formale, anche se egli ha aggiunto di non aver effettivamente posto all’incasso alcuni titoli, in quanto l’emittente gli avrebbe chiesto di aspettare alcuni giorni; tale circostanza risulta priva di alcun riscontro probatorio o comunque irrilevante, atteso che il beneficiario non ha in alcun modo allegato di non aver potuto successivamente riscuotere detti titoli ovvero offerto in restituzione gli stessi.

Deve, allora, concludersi che sussiste la prova del­l’av­ve­nuto pagamento del prezzo nella misura specificata dal­l’at­tore, di € 750.838,04, come confermato dalla docu­men­tazione in atti, dalle dichiarazioni rese in sede di interrogatorio formale, nonché dai testi escussi sul punto.

Pertanto, il trasferimento delle quote di cui alla presente decisione va subordinato al pagamento, da parte del­l’at­to­re, del residuo prezzo come su rideterminato, pari ad una differenza di € 600.390,19; la stessa andrà corrisposta ai convenuti (omissis) in parti uguali, trasferendo ciascuno quote pari al 50% del capitale sociale. (Omissis).

SOMMARIO:

1. Il caso - 2. La normativa di riferimento - 3. Gli orientamenti giurisprudenziali sulla garanzia nella compravendita di partecipazioni sociali - 4. La posizione della dottrina - 5. Il Commento. Le clausole di rappresentazione e garanzia - 6. Sull’(in)ammissibilità dell’azione esti­matoria per vizi dei beni sociali nella compravendita di partecipazioni qualificate - NOTE

1. Il caso

Con la pronuncia in epigrafe, il Tribunale di S. Maria Capua Vetere, in relazione all’esecuzione in forma specifica di un preliminare di vendita di quote sociali, affronta la questione riguardante il rapporto tra valore del patrimonio sociale e valore della partecipazione da cedere; più precisamente, se e come le variazioni del primo possano influenzare il trasferimento della seconda, con riferimento sia alla determinazione del prezzo, sia ai rimedi a disposizione dell’acquirente (o promissario). Nel caso di specie, i due soci-amministratori di una s.n.c., la cui attività consisteva nella gestione di un albergo di proprietà della società stessa, avevano stipulato con un terzo un preliminare di vendita avente ad oggetto le due quote pari complessivamente all’intero capitale sociale. Avevano stabilito, poi, di eseguirlo alternativamente o con un unico atto di cessione delle quote oppure con due atti separati, di cui «il primo riguardante la sola parte immobiliare e l’altro la sola parte gestionale». Nonostante la laconicità della sentenza, tali alternative modalità di esecuzione sollevano il dubbio che nel preliminare si fosse convenuto di trasferire non soltanto le quote di partecipazione dei soci, ma, in qualche maniera, anche gli immobili di proprietà della società, sebbene il contratto venga più volte definito come «preliminare di quote sociali» [1]. Il promissario acquirente agiva quindi per l’esecuzione in forma specifica del preliminare ex art. 2932 c.c., chiedendo il trasferimento delle quote e dei compendi immobiliari. Poiché, tuttavia, su detti immobili erano state realizzate opere abusive, il promissario acquirente richiedeva altresì l’eliminazione delle stesse ovvero la riduzione del prezzo convenuto, in considerazione del diminuito valore degli immobili e, conseguentemente, delle quote. Il Tribunale di S. Maria Capua Vetere, applicando l’art. 2932 c.c. al preliminare di vendita di quote sociali [2], si conforma ad un consolidato orientamento della Suprema Corte [3], secondo cui in ipotesi di difformità non sostanziale tra l’og­getto del preliminare e quello del definitivo, il promissario acquirente non è vincolato alla rigida alternativa tra risoluzione del contratto o accettazione delle cose compravendute; egli può [continua ..]

2. La normativa di riferimento

Al contratto avente ad oggetto l’alienazione di quote sociali, sebbene non tipizzato, si considerano applicabili le disposizioni in tema di vendita [5], in quanto compatibili. Come è noto, il venditore è tenuto a garantire l’acquirente in caso di evizione (artt. 1481 ss. c.c.), così come nel caso in cui il bene venduto sia viziato (artt. 1490 ss. c.c.). La disciplina codicistica assicura altresì all’ac­qui­rente il rimedio della risoluzione del contratto (e, in alcuni casi, anche della riduzione del prezzo) qualora il bene venduto sia gravato da vincoli o garanzie (art. 1482 c.c.), oneri o diritti di godimento di terzi (art. 1489 c.c.), ovvero risulti mancante delle qualità essenziali o promesse (art. 1497 c.c.). Non è inutile rammentare che per “vizi” si intendono le imperfezioni materiali della res vendita che ne inficiano l’utilizzabilità o il valore [6]; per “qualità” si intendono, invece, gli attributi del bene indispensabili per l’uso cui la cosa è normalmente destinata (qualità essenziali) [7], ovvero non essenziali ma oggetto di specifico impegno contrattuale (qualità promesse) [8]. L’acquirente di cosa viziata ha la facoltà di domandare, a sua scelta, la risoluzione del contratto oppure la riduzione del prezzo (oltre al risarcimento del danno, qualora ne ricorrano i presupposti). Nel caso di mancanza di qualità, l’art. 1497 c.c. riserva al­l’ac­quirente l’azione di risoluzione; tuttavia, soste­nendo la piena equiparazione tra presenza di vizi e mancanza di qualità, la prevalente dottrina ritiene esercitabile anche in questo caso l’azione estimatoria [9]. Nell’ipotesi in cui sorgano questioni sulla proprietà delle azioni o quote, ovvero le stesse risultino gravate da vincoli, garanzie o diritti di godimento di terzi, non sussistono dubbi circa l’ap­pli­cabilità alla compravendita di quote sociali delle disposizioni relative all’evizione e ai vizi giuridici (appunto: vincoli, garanzie, oneri, diritti di terzi). È addirittura configurabile la fattispecie dell’aliud pro alio, con la conseguente possibilità di agire per la risoluzione del contratto nell’ordinario termine di prescrizione, qualora il complesso di diritti [continua ..]

3. Gli orientamenti giurisprudenziali sulla garanzia nella compravendita di partecipazioni sociali

La questione relativa alla garanzia nella compravendita di partecipazioni sociali è ben nota alla giurisprudenza, sia di merito, sia di legittimità. L’o­rientamento prevalente è quello secondo il quale, in assenza di clausole espresse sul punto, all’acquirente di partecipazioni sociali non spetta alcun rimedio in ipotesi di variazioni qualitative o quantitative del patrimonio della società. Oggetto immediato del contratto di compravendita di azioni o quote di società, infatti, non sono i beni di cui è esclusiva proprietaria la società, bensì la partecipazione sociale [13], cioè «l’insieme dei diritti patrimoniali ed amministrativi in cui si riassume lo status di socio» [14]. Ciò vuol dire che, ammettendo l’applicabilità degli artt. 1490, 1492 e 1497 c.c. al trasferimento di diritti su cose incorporali, per avvalersi dei rimedi ivi contemplati, il vizio o la qualità mancante dovrebbero riguardare i diritti e gli obblighi che la partecipazione è idonea ad attribuire, non già i beni sociali [15]. In assenza di apposita clausola di garanzia, dunque, l’eventuale diverso valore del patrimonio societario non può giustificare l’azione di risoluzione della compravendita di azioni o quote, né l’azione estimatoria o l’annullamento del contratto per errore sull’oggetto [16]. Residuerebbe soltanto il rimedio dell’annullabilità per dolo del venditore, qualora il mendacio o le omissioni sulla situazione patrimoniale della società siano accompagnate da malizie ed astuzie per ingannare l’altro contraente e carpirne il consenso [17]. La Suprema Corte, in particolare, ha escluso l’annullabilità di una cessione di partecipazioni sociali per errore sulla consistenza patrimoniale della società. Secondo i giudici di legittimità, soltanto l’errore sui diritti e gli obblighi che il contratto sia in concreto idoneo ad attribuire giustifica l’annullabilità dello stesso; non invece quello sulla valutazione economica del bene oggetto del contratto che rientra, invece, nella sfera dei motivi in base ai quali la parte si è determinata a concludere il contratto [18]. La giurisprudenza ha escluso altresì il rimedio della risoluzione del contratto per mancanza [continua ..]

4. La posizione della dottrina

La questione della tutela dell’acquirente di partecipazioni sociali è ben nota anche in dottrina, ed è stata oggetto di numerosi interventi [26]. Le diverse conclusioni raggiunte sul punto dipendono dalla individuazione dell’oggetto del contratto di compravendita di azioni o quote sociali. Là dove si ritenga che i beni sociali non costituiscano oggetto immediato di tale contratto, se ne deduce che la cessione della partecipazione sociale, anche totalitaria, non attribuisce alcun diritto reale sul patrimonio sociale, ma soltanto quello di partecipare alla gestione dello stesso [27]. Di quest’ultimo resta proprietaria la società, che è autonomo soggetto di diritto. Considerazione ovvia per le società di capitali [28], ma valevole altresì per le società di persone, di cui si riconosce l’autonomia patrimoniale (sebbene imperfetta) [29], quando non anche la soggettività [30], pur non essendo riconosciute come persone giuridiche. Posta tale premessa, se ne deduce, conformemente a quanto ritiene la giurisprudenza prevalente, che l’acquirente di partecipazione sociale potrebbe invocare la garanzia legale della vendita esclusivamente in riferimento ai vizi o alla mancanza di qualità della partecipazione in sé, e quindi del complesso di diritti che la stessa è idonea ad attribuire, non anche del patrimonio sociale [31]. La consistenza di quest’ultimo non rappresenterebbe neppure una qualità della partecipazione [32], e assumerebbe rilevanza giuridica solo qualora sia oggetto di apposita clausola di garanzia [33]. Per lo stesso motivo, l’errore sulla consistenza patrimoniale della società è stato ritenuto irrilevante ai fini dell’annullabilità della cessione di partecipazioni, poiché non inciderebbe su un elemento essenziale del contratto [34]. Sarebbe invece ammissibile il rimedio dell’annullamento per dolo, sebbene lo stesso risulti, da un lato, difficilmente praticabile in concreto, a causa del gravoso onere probatorio incombente sul deceptus; dall’altro, non rispondente all’eventuale interesse dell’acquirente alla conservazione del negozio [35].

5. Il Commento. Le clausole di rappresentazione e garanzia

Se si condivide quanto sin qui premesso (e a maggior ragione se si accoglie la tesi per cui le disposizioni sulla garanzia legale nella vendita sono applicabili soltanto alle ipotesi di trasferimento di un diritto su cose materiali [36]), risulta chiaro che la tutela dell’acquirente di partecipazioni sociali deve essere predisposta convenzionalmente, risultando inapplicabili o inadeguati i rimedi previsti per la vendita e per i contratti in genere [37]. Ed in effetti, i contratti di cessione di azioni o quote sociali vengono generalmente assistiti da clausole di rappresentazione e garanzia, note nella prassi negoziale dei paesi di common law, dove si sono sviluppate, come representations and warranties [38]. Le prime (representations) hanno una funzione “descrittiva” [39] e consistono nell’attestazione della sussistenza di un fatto [40]: il venditore, cioè, rappresenta una certa situazione (patrimoniale ovvero organizzativa) della società al momento della conclusione del contratto, ai fini della determinazione del prezzo. L’apposizione di una clausola di rappresentazione ad un contratto di cessione di partecipazioni sociali comporta il sorgere di un obbligo risarcitorio a carico del venditore nel caso in cui le dichiarazioni rese si rivelino false, inesatte o incomplete [41]. Con le clausole di garanzia (warranties), invece, il venditore assicura che determinate circostanze, riguardanti le partecipazioni ovvero il patrimonio sociale, si verificheranno o non si verificheranno [42]. Le business warranties, che riguardano specificamente la consistenza del patrimonio ovvero la redditività della società, rappresentano le clausole di garanzia maggiormente diffuse, poiché tutelano l’interesse mediato dell’acquirente di quote sociali (specie se totalitarie) ad acquisire la disponibilità materiale dell’azienda [43]. Il conseguimento della piena utilizzazione dei beni sociali, infatti, costituisce in molti casi non solo l’elemento determinante del prezzo, ma l’unico vero motivo per l’acquisto delle azioni o quote, giuridicamente ir­ri­levante in assenza di un’apposita pattuizione. Le clausole patrimoniali in questione sono state da alcuni ricondotte alle qualità promesse ex art. 1497 c.c. [44]; da altri sono state qualificate come patti [continua ..]

6. Sull’(in)ammissibilità dell’azione esti­matoria per vizi dei beni sociali nella compravendita di partecipazioni qualificate

Dalla sentenza in epigrafe non è agevole ricostruire precisamente il contenuto negoziale del preliminare di vendita di cui si chiedeva l’ese­cuzione. Il dubbio nasce dal fatto che le parti hanno previsto, per l’esecuzione del preliminare, due opzioni «ritenute … contrattualmente del tutto fungibili tra loro»: la stipula di un unico atto di cessione delle partecipazioni, ovvero di due atti distinti, di cui l’uno avente ad oggetto le due quote sociali («la parte gestionale», nel testo), l’altro gli immobili. Si fatica, invero, a comprendere come la prima opzione esecutiva (cioè l’atto di cessione delle quote sociali) possa essere equivalente alla seconda (due atti di cessione, rispettivamente, delle quote e dei beni della società). L’obbligo di trasferire la (sola) partecipazione sociale, infatti, non può avere alcun effetto sul patrimonio della società – del quale i singoli soci non hanno titolo per disporre –, nel senso che la cessione della prima non attribuisce alcun diritto reale sul secondo [49]. Per questo motivo, l’atto di cessione delle quote sociali non può considerarsi giuridicamente equivalente a quello di cessione dei beni sociali. Si potrebbe allora ricostruire il contenuto del preliminare nel senso che i soci promittenti si siano obbligati a trasferire le sole quote sociali, ovvero, in alternativa, le quote e – in qualità di amministratori – gli immobili della società. Si tratterebbe, del resto, dell’unica ricostruzione che giustifichi il trasferimento della proprietà degli immobili, ma che sembra smentita dalla sentenza là dove afferma che i promittenti «si sono obbligati a trasferire … [soltanto] la totalità delle quote di loro titolarità», riferendo a tale impegno le due opzioni esecutive. Quale che sia la ricostruzione corretta, la soluzione adottata dal Tribunale non sembra comunque convincente. Se si trattasse di un preliminare di compravendita di immobili, si potrebbe discutere quanto meno dell’opportunità del rimedio della riduzione del prezzo. Tralasciando in questa sede le riflessioni sull’applicabilità al contratto preliminare della garanzia legale per vizi di cui agli artt. 1490 ss. c.c. [50], ci si limita ad osservare che l’azione estimatoria [continua ..]

NOTE